TAX SAVINGS ON CAPITAL GAINS

譲渡所得の節税について

譲渡の種類と特別控除額

土地や建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。
不動産の譲渡所得に適用される特別控除は、条件を満たせば複数の控除を併用することも可能です。

譲渡の種類特別控除額
公共事業などのために土地や建物を売った場合5,000万円
マイホーム(居住用財産)を売った場合3,000万円
被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合3,000万円
特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合2,000万円
特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合1,500万円
平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合1,000万円
農地保有の合理化などのために土地を売った場合800万円
低未利用土地等を売った場合100万円

相続した不動産を売却した時の計算事例

ケース① 相続した畑を売却

ケース①

このケースでは、低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例を利用しました。
特例を適用するには「低未利用土地等確認申請書」が必要です。
特例を利用することで、150,000円の節税を行うことができました。


① 特例を利用しない場合の譲渡所得税

\begin{matrix}3,263,270&-&163,163&-&265,000&=&2,835,107 \\譲渡価格&&取得費&&譲渡費用 &&譲渡所得 \end{matrix}

\begin{matrix}2,835,000&×&15%&=&425,250円 \\譲渡所得&&税率&&譲渡所得税 \end{matrix}


② 特例を利用した場合の譲渡所得税 

\begin{matrix}2,835,107&-&1,000,000&=&1,835,107 \\①の譲渡所得&&低未利用土地の特別控除&&譲渡所得  \end{matrix}

\begin{matrix}1,835,000&×&15%&=&275,250円 \\譲渡所得&&税率&&譲渡所得税 \end{matrix}


特例を利用することで 150,000円の節税!!

\begin{matrix}425,250円&&& ➡&&&275,250円 \\特例適用前の譲渡所得税&&&150,000円減&&&特例適用後の譲渡所得税 \end{matrix}

※譲渡所得税のみの計算です。(住民税は含んでいません。)
 そのほか給与所得や不動産所得などがある場合、確定申告全体での所得税額は変わります。

ケース② 相続した宅地を売却

ケース②

このケースでは、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用しました。
適用するための要件は以下のとおりです。

  • 相続財産や遺贈により財産を取得したものであること。
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

特例を利用することで、147,600円の節税を行うことができました。


① 特例を利用しない場合の譲渡所得税

\begin{matrix}4,802,690&-&241,134&-&2,718,183&=&1,844,373 \\譲渡価格&&取得費 &&譲渡費用 &&譲渡所得 \end{matrix}


\begin{matrix}1,844,000&×&15%&=&276,600円 \\譲渡所得&&税率&&譲渡所得税 \end{matrix}


② 特例を利用した場合の譲渡所得税

\begin{matrix}4,802,690&-&( 241,134&+&983,751)&-&2,718,183&=&860,622 \\譲渡価格&&  取得費&&相続税取得費加算 &&譲渡費用 &&譲渡所得 \end{matrix}

\begin{matrix}860,000&×&15%&=&129,000円 \\譲渡所得&&税率&&譲渡所得税 \end{matrix}


特例を利用することで 147,600円の節税!!

\begin{matrix}276,600円&&& ➡&&&129,000円 \\特例適用前の譲渡所得税&&&147,600円減&&&特例適用後の譲渡所得税 \end{matrix}

※譲渡所得税のみの計算です。(住民税は含んでいません。)
 そのほか給与所得や不動産所得などがある場合、確定申告全体での所得税額は変わります。

このように特例を適用することで、節税が可能となります。
ただし、特例に該当するかどうかの判断は難しいため、不動産の譲渡を行った際は、不動産を専門に扱う税理士に相談することをおすすめします。
当事務所では、お預かりした資料をもとに特例が利用できるかどうかを確認し、適切な申告を行いますので安心してお任せください。